通州有利好乐坏了燕郊 涨价、封盘重现市场

　　一直以来，燕郊楼市都是看北京“脸色”行事，但是今年，燕郊楼市却先于北京率先复苏，原因是通州年初便有了利好。近日，在北京市政府东迁的传闻之下，燕郊楼市再一次应声附和，大有蠢蠢欲动的态势。

　　在燕郊开发商看来，今年燕郊楼市率先复苏，主要原因在于通州积分落户的政策以及京津冀协同发展概念的提出。此外，北京楼市适合刚需置业的楼盘越来越少、选择性降低，且门槛越来越高所导致的溢出效应仍然是重要因素。“如果说以前燕郊还是一个投资、投机市场的话，那么燕郊楼市则正在成为北京购房人无奈选择的后花园。”业内人士说，“不过，多年来燕郊楼市更像是一个消息、预期市，不需要任何落地，一个概念便可以让楼市攀升，当然，也可以跌得很快。”

　　离北京最近楼市看北京“脸色”

　　今年年初，政策层面频频释放出对楼市利好的消息，先是存款准备金率再次下调，被认为是再次降息的前兆；继而市长王安顺又公开表示“举全市之力建设通州副中心”；此外，通州又被确定为积分落户政策的试点区域，区域楼市被认为将最先获益。面对这重重利好，经历过2010年大起大落的通州楼市，此番并没有表现出过度的“亢奋”，反倒是那边厢的燕郊，有多个热销在售的大盘纷纷高调采取“封盘”措施，提前放假。

　　对于“封盘”原因，各界说法不一，其中，认为这些楼盘是看好后市，捂盘待涨的占绝大多数。一个“封盘”的燕郊项目在其网站上发布的公告也直接对封盘原因进行了解释，“项目封盘停售，2015年房价将上涨”。可见，与北京一河之隔的燕郊楼市，一个预期便可以让其蠢蠢欲动，完全看着北京的“脸色”。

　　现如今，在北京市政府东迁的传闻之下，自然涨价欲望应声而起。据了解，夏威夷蓝湾、首尔甜城等项目已经对外提高报价，且燕郊很多楼盘开始跟进，甚至有楼盘暂停推售新品，制定调价计划。

　　对此，业内人士表示，多年来，燕郊楼市更像是一个消息、预期市，不需要任何落地，一个概念便可以让楼市攀升，当然，也可以跌得很快。

　　超过一半来自北京 少量当地换房

　　据了解，目前燕郊住宅主流价格已经突破一万，一些项目如汇福悦榕湾、天洋城、福地广场等报价达到12000-13000元/平方米。

　　4月底时，汇福地产市场人士曾介绍说，燕郊每周基本都有超过500组来自北京的购房人看房，既然来了，基本都会把燕郊相对有名气的楼盘看一遍，再从中选择，市场主流的项目平均每个月都可以卖30-40套房。

　　而在北京市政府东迁的传闻笼罩下，燕郊楼市也跟着火了起来。燕郊当地一位开发商表示，现在到访的客户量和两个月前差不太多，但是从成交量上来看，相对有了一点提高，一周可以成交60套左右了。

　　对此，燕郊楼市开发商人士表示，燕郊的购房群体多数来自于北京，可以达到50%-60%，虽然相比几年前略有下降，但仍是绝对的主力。而且，北京购房人的比例略有下降，并不是意味着北京购房人减少，只是现在燕郊楼市中120平方米甚至更大面积的改善型产品开始入市，引发了燕郊老业主置换型的购房。

　　“整体而言未来北京人的占比有可能更高。”有当地开发商乐观地认为。在该人士看来，从北京目前的供地结构下，楼面价普遍较高，因此，对于年轻的北漂而言，资金门槛越来越高，这将导致外溢效应越来越明显。

　　供应量大需选择大开发商楼盘

　　虽然开发商颇有信心，但是购房人也开始越来越理性。一位购房人表示，对于现在燕郊有些楼盘已经达到14000元/平方米的价格并不认可。“虽然规划看起来挺齐全的，但是总价下来已经接近150万元，这样的资金门槛，不如在北京买一套小的，起码可以跟上北京楼市价格的浮动，以图未来再换房。”该购房人说。

　　事实上，在燕郊置业的北京购房人，一部分是给老人买了以便住得近一点，另一部分则是年轻北漂的过渡性置业，都寄希望于跟上楼市价格上涨的脚步，以图未来换房。然而，从燕郊近年来二手房市场的表现来看，燕郊楼市并没能跟上北京楼市价格上涨的脚步。“近年来才在燕郊买房的购房人，现在如果出售的话，基本上都没有太多的收益可言。”一位燕郊二手房顾问说。

　　之所以如此，一方面是燕郊楼市鱼龙混杂，整体发展较慢，再者就是燕郊的供应量巨大。另外，燕郊南部区域还将有巨大的潜在开发量，而且单盘体量都较大。以港中旅在燕郊的地块为例，开发量将超过200万平方米。

　　因此，在业内人士看来，如果确实有必要在燕郊置业，一定要选择位置较好且开发规模较大的楼盘，这样，配套方面落实的可能性更大一些，且未来转手变现情况也才有保障。文/张蛟