逆势扩张！3年1.5万亿，绿地哪来的底气？

　　吴波 田晏林| 发自宇宙中心

　　商业世界，危与机始终如影随形。在市场行情错做复杂的2018年，绿地展现出与同行不同的气质。绿地董事长张玉良将未来3年视为绿地逆势卡位的关键时期。

　　10月22日，绿地（绿地控股集团有限公司）也对外发布公告，将对规模为80亿的“15绿地02”进行回售登记；同时该债券第4、5年的票面利率由3.80%上调至6.80%。利率上调后，绿地将为这笔债券多支付2.4亿利息。

　　选择回售债券，并不能说明绿地存在资金压力，但也从侧面反应出，绿地对于保有现金流的态度。

　　企业越大，烧钱越多。去化受限、融资受阻，绿地在资金方面也许也抱有强烈的危机感。根据联合信用评级有限公司对绿地出具的一份《公司债券评级报告》（以下简称报告）指出，截至 2017 年底，绿地长期借款 1441.50 亿元，主要集中于2019年和2020年到期，面临一定的集中偿付压力。

　　

　　（绿地董事长张玉良）

　　但不同于同行向外表现出巨大的焦虑，绿地不属于唱衰派。这家背靠上海国资委的房企，开始积极进行战略结构优化、组织架构、人事结构调整。今年3季度中高层经营会议宣布的新一轮战略规划，且一反常态向外界进行了披露。

　　绿地将通过推动“三大变革”来完成房地产主业未来三年的发展目标：确保年均销售规模保持在5000亿元以上，形成一批300-500亿元发展能级的重点事业部。

　　不过，内在的变革，能让绿地实现业绩全面爆发，3年达到1.5万亿吗？

　　01 利率上调 债务进入集中兑付期

　　2015年在去库存的大环境下，融资放宽，利率下调。地产公司在这一阶段借势融资。

　　根据上述《报告》2015年底至2016年年初，绿地共发行过两期债券，分为4个品种，为“15绿地01”、“15绿地02”、“16绿地01”和“16绿地02”，共募集资金200亿元。截至目前债券募集资金均已使用完毕。

　　

　　其中“15绿地02”与“16绿地01”期限为5年，且附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售权，发行规模分别为 80 亿元和90亿元。

　　也就是说，债券“15绿地02”和“16绿地01”将在今年12月及明年1月面临回售。

　　“现在才开始紧张一点。”亿翰智库董事长陈啸天告诉地产壹线，从2014年的高成本融资到2015年鼓励去库存形势下，融资成本走低至4%。触底而后开始抬头，融资收紧、利率上调是正常的波动。

　　他还指出，明年有大量要兑付或者延期的债，且不管是选择延期还是回售，利率都会往上涨。2014年的融资成本比目前还要高，有债券利率达到9%。

　　明后年也是绿地长期借款的集中偿付期。

　　根据上述《报告》，截至 2017 年底，绿地负债合计 7518.72 亿元，其中流动负债与非流动负债占比分别为 76.24%和 23.76%，流动负债合计 5732.23 亿元；在流动负债中，一年内到期的非流动负债占比12.72%，为 728.96 亿元。

　　而至2017年底，绿地非流动负债 1786.49 亿元；其中长期借款 1441.50 亿元，于2019年到期占比46.80%，2020 年到期占比 31.70%。换言之，在长期借款中，2019 年和 2020 年将面临一定的集中偿付压力。

　　“在没有任何进项的情况下，大企业都可以以半年为周期去算企业生死期。”陈啸天称，除了融资成本，采购、施工、内部管理成本等都需大量资金来保证运营。因此万科手握大量现金与其提出“瘦身”计划并不冲突，“企业越大，风险越大”。

　　据绿地控股2018半年度财报显示，截至报告期末，经营活动产生的现金流量净额262.3亿元；投资活动产生的现金流量净额-57.58亿元；筹资活动产生的现金流量净额-209.37 亿元。

　　02首要任务：抓回款、盘活现金流

　　银根收紧，外部资金注入减少，企业将更大程度依赖回款来减轻债务、建设、管理等多方面的带来的资金压力。

　　将销售规模作为考核第一指标的绿地，似乎也开始转换思路。地产壹线了解到，尽管距离4000亿的年度规模目标还差1300多亿，实现年度指标依然具有一定压力，但强调销售回款，盘活现金流成为绿地各个事业部目前的重点工作。

　　绿地事业一部总经理费军在今年三季度会议上指出，四季度要上下联动，狠抓回款和现金流。坚持“不以回款为目的的销售不是好销售”，抓好清逾期和融资。

　　绿地事业二部总经理徐荣璞则表示，面对房地产业的“寒冬”，同行企业已经提出了“活下去”的目标，全员应深刻思考二部该何去何从。今年确保完成销售250亿、回款237.7亿、结转收入145亿、实现利润20亿的年度指标任务。

　　据地产壹线了解，具体到四季度，绿地事业二部要确保完成销售金额102亿元，回款86亿元的指标任务。

　　绿地江西事业部更是将回款工作摆在重中之重的位置，其总经理任虎称，四季度要把回款工作摆在最重要的位置，现金收款、银行放款额度、网签限制等问题要加速解决。他强调称，逾期应收款对年度目标影响很大，提出要每周开会、一周两次。

　　事实上，不仅四季度，或许绿地今年对回款率早有重视。根据绿地2018年度前三季度业绩快报，前三季度绿地共累计实现合同销售金额2670亿元，回款2194亿元。

　　从回款角度来看，今年绿地前三季度回款率为82.17%，较去年全面略有上升。绿地财报显示，2017 年绿地实现回款金额 2451 亿元，回款率为 79.97%。

　　03 战略上回归一二线 组织上消灭“小白兔”

　　为促销售保回款，绿地今年也强调效率及周转速度的提升。

　　作为一个手握大量中长期项目的开发者来说，要实现快速周转快速回款并非易事。

　　多年未竣工的城市天际线、超高层楼宇武汉绿地中心，就是一个典型的非高周转项目。10月23日，地产壹线实地探访了该项目，了解到自2006年拿地至今，武汉绿地中心仍未竣工，而目前又面临新的变故。该项目原计划建成636米的超高层，受限于航线限高等因素，被迫削减到500米左右。

　　
　　（图为施工中的武汉绿地中心 摄影/田晏林）

　　绿地华中事业部的面临的项目运营及管理难题，或许不是个例。

　　10月12日，绿地3季度宣布战略强化升级及核心产业中期发展规划：重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团；未来三年，将通过对质量、效率及动力三大变革，让房地产主业力争年均销售规模保持在5000亿元以上，形成一批300-500亿发展能级的重点事业部。

　　其中效率变革则是指全面提升项目周转、成本管控、资源使用和投入产出等的效率；绿地华中事业部总经理李煜近期对内给出更为具体的措施。他要求事业部全面落实新项目“拿地即开工”，前置管理，确保安全，压缩工期，内控计划，快速开盘，刚性考核；对拿地后，长期未开盘项目，重点帮扶、销项解决。

　　不过，业内人士认为，绿地此次变革并无实质性变化，或许更大意义在于提振士气。相比此次变革，让外界感触更深的，或许是年内“瘦身”动作及拿地思路转变。

　　今年8月，自媒体“地产话事人”曾披露，绿地集团董事长、总裁张玉良曾对京津冀、上海、及广深事业部总经理做出指示，要求上述区域尽快完成瘦身。

　　值得一提的是，绿地瘦身并非仅限于一线城市。地产壹线获悉，近期绿地湖南商业运营中心还于内部分享了360“消灭小白兔”行动，明确表示“小白兔必须定期清理，公司才能良性发展！”

　　绿地在一线城市的瘦身根源在于，一线城市业务收缩及在一些可能产生增量的区域扩张。而这些产生增量的区域则是被绿地看好的三四线城市。

　　譬如，据地产壹线了解，京津冀房地产事业部原总经理欧阳兵离开原岗，被重新任命为城市投资集团副总裁，与京津冀事业部近两年内业绩不佳有关。（详细内容可见《独家|绿地人事生变：京津冀事业部换帅 欧阳兵改任城投副总裁》）

　　绿地加大对三四线城市的投资始于2017年。今年，为加快现金回流，绿地还专门设立一个 200 亿专项基金，专门布局三四线城市短平快项目。但这一拿地思路，在今年9月峰回路转，绿地方面表示要快速回归一二线。

　　绿地和苏州市的深度合作，是快速回归一二线的最好证明。绿地与苏州市政府签署战略合作协议，绿地将在科技产业新城、国际会展会议中心、消费、基建、康养等领域与苏州市展开全面战略合作，总投资超过千亿元。

　　与地方政府形成深度合作，是绿地新一轮布局的主要模式，也是绿地快速回归一二线城市的快捷通道。但现阶段，绿地想要全面回归一二线城市依旧是一个难题，特别是北上深等一线城市。