福州晚报20150624期 第A15版:说事释法

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买到二手“问题房”如何有效维权

■福州晚报首席记者 陈鸿星/文
　　核心提示：二手房买卖中，往往暗藏着很多陷阱。卖家常常把自己的房子夸得天花乱坠，买家买房入住后才发现房子有一大堆问题，比如：卫生间漏水、墙体开裂、线路老化、房内曾经死过人。在这种情况下，买家能找卖家索赔损失或要求退房吗？买家该如何有效维权呢？就此，本期“说事释法”精选了我省法院近期宣判的几起典型案例，希望能对大家有所启示。
　　案例一：新购二手房漏水买家顺利讨回5.5万元
　　高女士在中介的介绍下，准备购买顾先生夫妇位于鼓楼区某小区五楼的一套商品房。去年1月，她和顾先生夫妇、房产中介三方签了房屋买卖合同、交易服务合同。三方约定：顾先生夫妇将其所有的房屋售给高女士，总价109万元。该房于去年3月5日前办理房屋过户登记。三方还对履约保证金等条款进行约定。
　　合同签订后，顾先生夫妇应高女士要求，向她出具承诺书，确认他们在交房之前保证房屋不漏水，包含不漏向别家或别家不向本家漏水，还有外墙不侧漏，同时，他们在交房时将杂物间的使用权交给高女士，否则他们应付给高女士违约金5.5万元。
　　同年3月24日，诉争房产从顾先生名下过户给高女士。同月底，双方办理了交房手续，并在《房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书》“其他事项中”中确认：“同意预留6000元作为漏水保证金，预留在交易服务方指定账户，期限为3个月”。
　　高女士入住这套房子后，发现此房漏水问题严重，漏水原因主要是楼上住户造成的。她要求顾先生夫妇赔偿违约金。遭拒后，她将对方告上法庭。
　　福州市中院经终审审理认为，顾先生夫妇将诉争房屋出售给高女士，并向对方出具承诺书，承诺在交房之前要保证诉争房屋不漏水，包含漏向别家或别家向本家漏水，还有外墙侧漏。该承诺书系其真实意思表示，且不违反法律规定，他们应依其承诺履行义务。
　　根据本案证据可以认定，顾先生夫妇与高女士办理交房手续时，楼上房屋向诉争房漏水的问题仍未解决。根据契约自由的原则，顾先生夫妇应依据上述承诺书向高女士支付违约金5.5万元。
　　案例二：售房后不迁出户口卖主被判赔违约金
　　蒋女士长期住在香港。她想卖掉自己在福州市鼓楼区的一套房子，就在2008年委托朋友黄先生作为卖房的全权代理人。
　　2008年底，黄先生向郑先生出具承诺函，上面写明：“本人经蒋女士授权出售房子给买方郑先生，现承诺在收到上述房款后的10个月内，将落在上述房产的全部户口迁出。若延后迁出，每个月付给买方郑先生违约金5000元。若耽误买方小孩入学（10个月后），本人应负责保证小孩入学到该房划片的小学，如果未能履行承诺，付2万元赞助费。如未迁出，本人愿承担相应法律责任。”
　　此后，黄先生作为蒋女士的代理人与郑先生签订了房地产买卖契约，约定蒋女士以52万元的价格将鼓楼区的房子卖给郑先生。郑先生于2009年2月5日付清了全部购房款，于同月19日收到黄先生支付的“户口保证金”3万元。蒋女士于2010年6月向黄先生出具承诺函，承诺于2010年11月31日前由其本人亲自办理户口迁出手续，如到期仍未迁出，愿意一次性赔偿6万元。
　　郑先生左等右等，至今没等到对方把户口从房子里迁出。无奈之下，从2010年9月起，他只得让小孩到户籍所在地仙游县的一所小学读书。
　　去年底，郑先生将黄先生和蒋女士一起告上法庭，要求对方承担违约造成的损失。
　　蒋女士称，自己不认识郑先生，此案与她没有关系。黄先生是知道她无法迁出户口的，而且授权委托书也仅限于房屋的买卖，因此她没有义务要迁户口。
　　黄先生称，他在蒋女士知情的情况下出具相关的承诺函，构成表见代理，相应的责任应由蒋女士承担。
　　一审法院经审理认为，当事双方签订的房地产买卖契约合法有效，双方应全面依约履行合同。蒋女士并未明确授权黄先生代理其办理户口迁出手续，黄先生对于户口迁出问题向郑先生出具的承诺函超出其代理范围。但蒋女士对黄先生作出的承诺可视为其对户口迁出事宜违约责任的部分追认，因而蒋女士应依照承诺一次性赔偿郑先生6万元。黄先生承诺若户口延后迁出，按月支付违约金5000元，该违约责任超出郑先生的实际损失，法院不予支持。而对于支付赞助费的部分承诺，蒋女士未予以追认，应由黄先生自行承担责任。
　　据此，法院判令蒋女士应向郑先生支付赔偿金6万元及利息，黄先生应向郑先生支付赞助费2万元。
　　郑先生不服，提起上诉。福州市中院终审维持原判结果。
　　案例三：花百万元买到“凶宅”中介瞒真相合同无效
　　从去年下半年起，在厦门工作的吴先生就开始委托房产中介帮他寻找合适的房源。在中介推荐的房子中，他看中了思明区的一套100多万元的房子。
　　看房后不久，吴先生就在中介的安排下，与女房东签订了房屋买卖协议。当时，双方约定，由吴先生先支付2.5万元的中介费。
　　签了房屋买卖协议后，女房东主动问了一句：“你们完全了解这套房子的情况吗？”
　　随后，女房东告诉他，自己的丈夫是在这间屋里猝死的，这个情况已事先告知房产中介了。吴先生听后很生气，他忌讳凶宅。于是，他立即去找中介理论。最终，三方通过协商，终止了买卖，房子被退还。
　　随后，中介又为吴先生介绍了其他几处房源，但吴先生一直没有挑中满意的。几次介绍不成后，中介提出，当初终止买卖的这套房，吴先生应支付约定的2.5万元中介费。遭拒后，中介将吴先生告上法庭，要他支付2.5万元中介费和1.3万元违约金。
　　厦门市思明区法院经审理认为，房产中介没有将房屋情况如实告知，致使购房人产生重大误解，属于可变更、可撤销的情形，而且，吴先生也明确表示对合同效力不予确认，因此本案的居间合同不能成立。
　　法官指出，《合同法》明确规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。吴先生虽未成功购房，但鉴于房产中介几次提供介绍服务，法院酌情认定应支付1000元服务费。对于中介提出的其他诉讼请求，法院予以驳回。

□律师说法　　三种情形买到二手房
　　可以要求退房
　　福建熹龙律师事务所副主任律师丁文辉认为，对于已购二手房中出现的问题，实践中，买方可以单方面要求退房的情形主要有3种：
　　一是买方根据法律规定或者合同约定，单方面提出解除房屋买卖合同。这主要发生在以下几种情形：（1）卖方的违约行为达到合同约定的解除条件；（2）卖方无法在合同约定的期限内履行主合同义务，经催告后在一定期限内仍然拒绝履行；（3）卖方将房产一房数卖；（4）房屋为共有，出卖人未经共有权人同意，且共有人事后不同意出售的；（5）房屋存在抵押、冻结等限制买方权利实现的情形；（6）卖方存在其他根本违约的情形。
　　二是买方根据法律规定，要求人民法院或者仲裁机构确认合同无效。根据《合同法》规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”
　　三是买方根据法律规定，要求人民法院或者仲裁机构撤销合同。《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”
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