津楼市是否真的回暖 资金在股市与楼市间抉择

　　国家统计局近日发布最新数据，5月70个大中城市新建商品住宅价格，平均涨幅比上个月扩大了0.7个百分点；其中20个城市的新房价格环比出现了上涨。这其中领涨的主要是北上广深等一线城市，新房和二手房的价格平均分别上涨了3%和3.8%，最高涨幅分别达到了6.7%和6.3%。而天津5月商品房成交价格更是环比上涨达7.65%。股市连续震荡下挫的同时，楼市数据却开始飘红，这难免让人产生疑问，楼市又要回暖了？

　　楼市回暖，房价还会涨吗？

　　以本市为例，5月份以来，天津全市商品住宅销售面积实现124.55万平方米，环比增长31.26%；成交价格11716元/平方米，环比上涨7.65%，同比上涨30.33%。短期市场供不应求，楼市一片红火的景象。

　　6月刚刚结束的天津房交会吸引了不少购房者的眼光，首日参观人数便达到了2万。端午节小长假前两天，本市多个开盘项目均呈现出火爆场面。6月22日东丽区某项目开盘，整个销售中心被购房者“填”满，每个销售人员都忙得不亦乐乎，抢手户型全部售罄……二手住宅方面，不少中介门店的工作人员表示，小长假前两天的“带看量”超过了清明、“五一”假期。

　　在上半年楼市收官之际，端午节显然是上市房企抢收业绩的重要销售节点，特别是一线城市住宅成交量和价格都出现较大浮动。分析认为，供应量的增加刺激了新房市场成交量大涨，尤其受诸多利好因素影响，带动端午节假期实现了可观的交易量。

　　但是，楼市一片蒸蒸日上的时候，房价会持续上升么？

　　“当前房价很难再现2009年时的暴涨”，6月15日至6月17日三天内，《人民日报》连续两次喊话，对当前楼市现状作出了这样的回答。文章指出，房价暴涨暴跌的基础已不复存在。从数据上看，2003年到2013年，中国商品房年销售额从不足8000亿元到突破8万多亿元，商品房年销售面积从不足3.4亿平方米到突破13亿平方米，市场基数已不可同日而语，增速降低是必然。

　　经济专家曹建海公开表示，“现在是一线城市出现了一个较快的环比上涨，二线城市则相对基本稳定，三四线城市其实还在回落。如果把它当成股市的话，那么这个大盘上其实有少量的‘飘红’，大部分还是‘绿’的。一线城市相对来讲，由于它的人口聚集、产业聚集、政策资源多，所以短期出现了供求相对偏紧，因为过去累计了很多需求，现在出现房价反弹之后，这些资金可能就会进入股市了。总体来看，无论是一线城市还是其他城市，其实房地产都有一个供应——供给——供给过剩的局面，所以说一线城市的这种反弹很难就是长期持续下去。”

　　资金在股市与楼市间抉择

　　正如曹建海所说，从今年3月开始，股市大幅上涨吸引了大批资金进入股市，相对寒冷的楼市在三四月份还无人问津。然而从6月16日开始，A股开启了连跌模式，沪指跌破5100、5000、4900、4800、4700、4600、4500点等整数关口，创七年以来最大单周跌幅13.32%，个股全面下挫，两市逾2600股下挫，逾千股跌停。一时间，散户们呼天抢地，一些人甚至准备永远和股市说再见，特别是配资炒股的散户损失惨重。与此形成鲜明对比的是，楼市反而出现了全国性的上涨。

　　2007年的时候曾有媒体报道称：“很多人都发现，如果自己一不买房，二不做股票，就稀里糊涂地变成了‘相对穷人’。那些善于理财的同学、同事，原本跟自己是一个阶层的，突然间，他们的财富变戏法似的成了自己的好几倍。”今年的情况跟2007年似乎有点像，不过，那些在5000点之后才勇敢地闯进股市的人开始懊恼了：自己不但没有赚到，反而连本都亏掉了。那么，楼市会不同吗？

　　当前情况下，你会如何分配你手中的资金，是一往无前地进入股市，还是掉转枪头选择楼市？关于这个问题，本报记者专门进行了一次问卷调查。在调查中，80%的调查者都选择了楼市，人们普遍认为目前的股市已经到了一个极其危险的点位，震荡尤为激烈。为了安全起见，获利抽身不失为一种明智的选择。

　　那么，为什么股市在暴跌当中，楼市却是在高歌猛进呢？早在2009年股市大跌之时，就有专家表示，供求状况决定了两者价格的走势相悖，股市因为较楼市流动性高，它的反应要更灵敏一些，所以，股市的上涨先于楼市。现在，股市出

　　现了一个像模像样的调整，是否也意味着楼市会跟进呢？

　　综合业内多位专家观点可以发现，与股市一样，中国的地产价格也被认为是明显高估了(比如独立经济学家谢国忠早年的说法)。从长期而言，无论是A股还是地产，都面临调整的压力，不过短期而言，股市的压力会大一些，楼市暂时还看不到这种压力的影子。中国自有股市以来，A股的估值通常都较国际通行的资本市场价格为高。究其原因，核心还是在供求关系上。总体而言，中国的股票供应少，而资金供应多。

　　还有一个重要的不同是，买股票的人几乎百分之百是用来投资的，而买楼的人，大部分还是用来自己住的——虽然并不是每个楼盘都这样。也就是说，大部分楼一旦实现销售，就成了“非流通股”，价格涨也好、跌也好，它都不会买卖，这导致楼盘的供应量不会随着楼价的上涨而出现急剧增加。当然，从长期而言，楼价上涨会让开发商去加大开工量，最后增加供应，不过，那需要时间。

　　抛开“供求关系”，股市与楼市还有一个重要的不同就是，股市与实体经济的联系要更为紧密：不管怎么说，股票总是企业的股票，如果实体经济上不去，股价很难再保持在高位上。楼市尽管也与实体经济有关系，但它更多反映的是“财富”，而非“盈利能力”。

　　未来房价或由年轻人决定

　　短期的中国房价是升是降如果难以准确预测，但在长远的未来似乎已经有了答案。

　　随着推动房地产繁荣的人口红利逐步消失，中国楼市未来几年或难以摆脱“大拐点”的命运。一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。上述两大因素导致的需求失衡将成为楼市面临的最大威胁。

　　最新的人口结构研究显示，“90后”人口总数比80后缩减了23%，“00后”又比“90后”缩减16%。25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值，并从2018年开始急速下降。

　　“总有一天，中国不再有那么多的年轻人；总有一天，中国不再需要那么多的房子。”对于近几年各地人口结构的变化，北京科技大学教授、经济学家赵晓曾感慨道。

　　研究报告显示，目前主力购房人群为25岁至49岁，1990年的出生人口已经进入到主力购房人群中。但根据全国第六次人口普查数据，目前“80后”人口的总数是2.28亿，“90后”是1.74亿，“90后”人口总数比“80后”少23%。

　　十年之后，1985年之前出生的人群都已进入40岁年龄段，与此同时，这一部分人的购房率也将大幅减少。这则意味着，改善型产品也将失去购买力。

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　　除此之外，目前在很多三四线城市，人口呈现净流出趋势。数据显示，在2010至2012年期间，全国房地产平均价格上涨约10%的背景下，人口增速为负的15个三线城市中的蚌埠、开封、十堰、韶关、茂名、南通这6个城市房价逆势下跌。

　　当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后，房地产周期也将产生深刻变化。以日本楼市为例，后者的劳动年龄人口在1992年达到峰值，仅仅一年后房地产泡沫就开始破裂。

　　现在来看一线城市相对安全，但长远来看也未必。从数据来看，目前北京、上海的人才外流现象也比较明显。在这样的人口变化中，中国楼市未来的需求总量仍存疑问。

　　当前楼市“刚需”该出手吗？

　　回顾过去的大半年时间里，借着开发商以价换量的大潮，无论是从成交量还是成交面积来看，“刚需产品”、“刚需户型”都赢得了最大的市场份额。那么，刚需购房者此时到了出手时机吗？如果出手购房，此时该注意些什么呢？

　　首先，不要总盼楼市崩盘。通过媒体报道和专家观点可以得出，在当下市场环境里，能够影响房价的主要因素有两个，一个是土地，另一个是货币。目前，由于受到“耕地红线”的限制，土地没有放开供应，导致供需结构失衡，房价不断畸形上涨；另一方面，货币超发则越来越严重，目前货币总量已经超过90万亿元，这更是以通货膨胀的方式拉升了房价。那么，目前遏制房价上涨的政策因素一旦消除，房价更是报复性上涨，你还等得及吗？

　　第二，准备工作要做好。对于“刚需”来说，购房的首要任务是寻找合适的房源，并具备一定的购房常识。

　　第三，性价比才是王道。对于刚需来说，尽管资金不足，但对于房子的要求还是很高的，毕竟要“一分价钱一分货”。

　　第四，先定地段再选户型。地段首先关系到实际居住的便利度，而对新婚夫妇来说，还关系到以后孩子的入学问题，其次关系到房屋的抗跌性。所以说，在自身经济条件允许的情况下，最好在选定置业区域后，再根据手头资金去找合适的房源，看看自己能买多大的房子。

　　最后，配套完善很重要。那些距离新人单位、父母都比较近的位置是首选；而公交便捷或是有轨道交通的地点可作为考虑的重点。在各档次的商业设施配套中，那些与生活直接相关的如菜市场、小餐馆等，才是新人需要首先关注的。购买时应考虑到入住后看病有医院，孩子有托儿所、幼儿园，基础生活配套也不可或缺。同时满足两代或三代人居住的婚房，应提前考虑未来孩子的就学及老人的就医问题，以就近、便利原则为主。