上半年北京商品住宅成交27403套 创历史新低

　　和讯房产消息 亚豪机构数据统计显示，2015年上半年（截止6月25日）北京（楼盘）商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交27403套，成交面积312.17万平方米，相比2014年同期分别减少了11%、4%，而且这一成交量也创造了有史以来的同期新低，甚至低于调控重灾年的2011年。与此同时，上半年北京商品住宅成交均价为29222元/平方米，同比上涨13%，这一成交价格也创造了有史以来的同期新高。

历年上半年北京纯商住宅销售情况

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，2015年在政策不断拉动之下楼市成交依然延续去年的低迷态势，并且再度创造历史新低的原因主要在于四个方面：首先从宏观背景来看，中国经济在持续30多年高速增长之后，近年来已逐渐出现颓势，进入次高速增长期。在人口、土地等要素红利日渐萎缩的环境下，房地产市场也难以继续维持快速增长，而是进入“慢行道”；其次是受到房地产紧缩调控的余波影响，自2011年“史上最严厉”调控政策开始，限购就成为市场需求无法逾越的一道鸿沟，虽然自2014年下半年开始调控政策不断出现松动，但最根本的“限购”并未触及，因此并未从根本上解决需求不足的影响；第三，从北京住宅市场价格十年间的变动来看，几次调控均未能止住价格上行的步伐，十年间价格上升幅度高达280%，购房门槛的不断提升也将大量中低端需求挡在门外，只能转而寻求保障房等其他途径解决；第四，除去原有的经适房，公租房等保障房之外，自2014年开始市场当中新增自住型商品房这一带有一定住房保障性质的产品类型，2015年上半年自住房共实现成交9632套，挤占了刚需纯商品住宅的成交。

　　虽然上半年整体成交位于低谷，但是从趋势来看，2015年月度成交呈现不断上升趋势，尤其是自5月份开始，连续两个月纯商住宅成交量均维持在6000套以上，市场回暖趋势十分明显。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，受到降息、减税等刺激政策的影响，2015年二季度需求入市的积极性逐渐提升，尤其是中高端改善型需求。从上半年成交特征中也可以看出，上半年成交单价30000-60000元/平方米中端产品成交占比同比上升4个百分点，而60000元/平方米以上的高端产品成交则由去年同期的417套增加至806套。任启鑫认为，改善型需求的活跃引领了这轮低谷期的成交回暖。

2015年纯商住宅分月度成交情况

　　而从未来趋势来看，未来政策宽松的趋势较为明朗，而在今年北京户籍改革将现大动作，备受关注的新居住证管理办法将出台，其中最大亮点即积分落户制度。这也意味着限购政策有可能变相宽松，需求的开闸将进一步推动成交的上涨。

　　上半年纯商仅供应万余套创历史新低，未来高价项目不断增多

　　根据亚豪机构数据统计显示，2015年上半年（截止6月25日）北京纯商品住宅市场（不含保障房与自住房）仅有90个项目实现开盘，相比去年同期减少了62个，共提供纯商住宅产品13311套，同比大幅下滑59%，同时也创造了有史以来的同期供应新低。

历年上半年纯商住宅项目供应量

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，供应低迷的原因主要在于两个方面，其一是历史原因，由于土地资源的不可复制性，因此在经历了十多年的大规模开发之后，北京住宅市场当中新增供应必然将处于不断减少的态势，从历年供应数据中也可以看出，2009年以前半月开盘项目个数都维持在200个（次）以上，2010年-2014年则跌至100个——200个之间，而进入2015年之后上半年开盘项目个数更是跌至100个以内；

　　其二是土地供应中自住房挤占纯商份额。根据亚豪机构统计数据显示，2015年上半年市场供应当中，共有13个自住房项目实现集中选房，推出房源量高达10939套，几乎与纯商住宅供应量持平。在土地资源有限的前提下，自住房产品的挤占使得纯商品住宅的供应落至低谷。

　　从上半年市场供应来看，受到自住房配建推高土地成本的影响，超高价入市项目开始明显增多，其中甚至包括万柳书院与龙湖西宸原著两个整盘单价超过10万元的顶豪项目。与此同时，目前市场供应当中除自住房与顶豪之外，仍有部分适合刚性需求的中低价位老项目推出后期产品，不过任启鑫认为，这将是市场当中最后一批适合刚需客群的纯商品住宅产品，受到土地出让方式的影响，纯商品住宅部分价格被推高，未来市场当中将形成自住房与高端住宅为主导的二元模式，预计入市项目当中高价产品所占份额将不断提升。

　　

（责任编辑：HO004）