张大伟：降准降息双管齐下 房地产市场再迎推动力

新浪乐居讯 中国人民银行决定，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。（1）对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点。（2）对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点。（3）降低财务公司存款准备金率3个百分点，进一步鼓励其发挥好提高企业资金运用效率的作用。

同时，自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：

1：算账：百万20年月供基准减少141元每月

直接影响，购房者月供成本继续下调，对于购房者来说，降息通道已经持续打开，购房积极性继续提高

其次：6月末央行再次降准、降息，主要是为了救股市。

其实降准的原因很简单，整体经济上涨依然处于减速过程中。受跨节、半年末及IPO等时点因素扰动，市场流动性明显收紧。

降准、降息与股市的大跌关系非常大，另外也是应对整体宏观经济，对于国内市场来说，应对经济下行带来的压力。0.5%的存款准备金率变化可以给市场带来不到1万亿左右的流动性。

在目前的宏观经济情况下，其中很大部分会流向股市、楼市。

特别是目前经济没有完全好转的情况下，降准与降息以及其他一系列的房地产刺激政策还会持续出现。

稳定房地产就是稳定目前的中国经济。

虽然从目前看，全国房地产基本面已经不同，但本次降准降息不可能出现全面上涨，对于一二线城市，2015年市场走势将明显趋好。推动力继续加强。

第三：银行将增加贷款额度，对于购房者来说，首套房的利率折扣将明显增加。目前一线城市的首套房贷款折扣主流在9折左右。未来有出现85折或者8折的可能性。对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大。

从2014年四季度开始已经明显企稳升温的一二线楼市，在再次降息的影响下难免出现再次的暖上加暖现象，公布的房价指数显示房价已经开始全面上涨，这种情况下，降息将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好。

第四：目前不管是中国经济还是全球经济均依然不乐观，央行下调贷款利率和存款准备金率意在刺激整个经济环境，维持平稳上涨，这对大部分开发商来说是利好消息。目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息，意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了。房企最困难的时间已经过去。

全国以一二线城市与三四线城市划分的房地产市场已经出现了两种完全不同的走势：

经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡，库存不均衡，成交量不均衡，政策刺激作用不均衡，房价上涨不均衡

严重分化的价格涨幅，这种隐忧会导致：

1：未来政策刺激效果集中体现在一二线城市，而三四线则越来越差。一二线价格暴涨也会导致后续经济出现大问题。

2：市场资源过分的集中在一二线，目前大部分企业已经转向一二线拿地，导致地王频繁出现，而三四线的崩盘可能性反而增加。

3：可能不敢再出利好房地产的全面政策，因为一二线已经有暴涨的风险。而三四线对刺激免疫。

5月市场加速回暖

中原地产统计数据显示：5月单月全国主要的54城市合计住宅签约套数为26.199万套，环比上月的24.17万套上涨幅度达到了8.4%，而同比涨幅更是高达20.1%。统计局数据也体现了整体市场好转。

330新政导致的成交量，逐渐开始体现到签约上，从整体签约看，一线城市涨幅最明显。整体销售量环比3月同期上涨幅度均超过50%，从中原各城市的分公司反馈来看，5月无论是带看量还是签约量均有明显增加。在近期一系列政策的频繁刺激之下，前期观望的购房人群将加速入市，下一阶段市场上行行情可期。

后续房地产刺激政策还会有多种可能性，这种情况下，购房者入市的积极性的确在提高。

商品房成交的回暖更直接改善了各地的库存压力。截止到5月末，全国商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米。统计数据的普遍转好，表明前期一系列的托市政策开始见效，市场预期发生转变，购房者信心有所恢复。

降准后，对购房者的实际信贷价格将有继续降低的作用，从心里层面也会刺激购房者继续增加入市的积极性，特别是供需结构相对紧张的一二线城市，预计6月房地产市场升温将延续！