新政较热青西新区楼市 新楼盘扎堆入市优惠大

新政实行以来，西海岸新区楼市成交量的走高，已经证实了政策调控的刺激作用；但对这一楼市板块而言，新盘加推节奏加快，加上目前的存量，仍给开发企业形成不小的压力。

市场升温开盘加快

西海岸新区房产新政出台以来，新区高品质楼盘迎来了入市的最佳时机。面对此利好，各开发商是铆足了劲开始推新，既有纯新盘亮相，也不乏在售盘推新房源。

对室内购房者而言，西海岸新区的刚需房、改善性住房一直很吸引眼球，更何况那些独揽海天资源的项目，令不少投资性客户垂青不已。6月份，西海岸楼市可谓一片热闹，共10个楼盘推新，其中3个纯新盘，7个老盘加推。作为新区重要大盘，万达·维多利亚湾、万达·东方影均是不容忽视的重要楼盘。万达·维多利亚湾一期海公馆目前基本售罄，二期维多利亚湾自2014年8月开盘以来，凭借其三面环海、270°无敌海景而备受热捧，至今已销售约2000套，且销售势头一直很猛；而东方影都项目六大业态定位，品牌地产的后盾也让人备受期待。此外，月亮湾、保利海上罗兰、海信花伴里、海棠树等项目也踊跃推新。

存量仍旧居高不下

但对开发商来说，西海岸新区的存量，一直是个难以绕开的话题。来自青岛锐理数据的统计显示，目前新区的商品房库存总量依旧逼近7万套，占整个青岛市库存总量的三成左右。而且，这部分库存当中，库存量过高的楼盘主要集中在沿海一线的中高端别墅度假类楼盘。“问题是，楼盘的同质化，导致竞争不可避免，而且周边的生活配套普遍不足，唯一可以称道的是海景资源或者山海资源，这对于市场的成熟度来说，还有很长的一段路需要走。”青岛锐理数据总经理马光明说。

价格洼地效应明显

从本月计划推新的项目来看，计划新开楼盘中，多数楼盘价格仍不确定。“但因为受区域位置影响，一些新开楼盘依旧会维持低价跑量的原则。”业内人士张百忍说，毕竟高高在上的存量导致的销售竞争还在，尤其是在原胶南市的多数项目，依旧难以从高存量的重压下抽身而出，价格战依旧激烈。

但记者采访获悉，目前岛城市场价格分化明显，楼盘价格有升有降。部分楼盘由“暗涨”变为“明涨”，也有部分项目继续维持原有“低价策略”。比如，目前万达维多利亚湾项目的均价是6800元/平方米，开盘认购时候缴1.5万元房款，最高可抵10万元；月亮湾项目的均价在8500元/平方米，推出8000元可享9.5折的优惠，较之主城区，价格洼地效应明显。

而来自黄岛区国土资源和房屋管理局的数据显示，目前新区东区商品房均价为8707元/平方米，同比下降10% ，其中住宅均价为8266 元/平方米，同比下降7%，环比增长0.2% ；新区西区商品房均价为7044元/平方米，同比增长0.6% ，其中住宅均价6526元/平方米，同比下降1.7% ，环比增长1%。业内人士分析，随着新盘入市节奏加快，市场分化将更为严重。随着利好政策频繁发布，刚需及改善户型依旧是6月主打，区域内热盘加推将继续拉升成交。而区域新开楼盘在成为购房者关注焦点的同时，价格定位更重要。

6月22日上午，市南区的赵萍在从团岛出发前，看了看腕上的表，驶进胶州湾隧道时刚好是8点15分。大约10多分钟后，车已经行驶在西海岸新区滨海大道上。滨海大道两侧绿植的缝隙、灯箱、高炮广告上满是沿线的楼盘和楼盘广告，让她觉得有些眼花。虽然这里与她常年居住的团岛只是一海之隔，但无论是宽阔的道路还是浓郁海味儿的海风，都让她觉得不同。

安子片区成地产商深耕地

离隧道口大约再往前行驶10分钟左右，就看到一大片的新盘聚集区，这就是安子片区。站在安子片区一家带有浓郁意大利建筑风格的样板间里，虽然仅是四楼，但南侧的海一览无遗，远处的金沙滩、大海尽收眼底。

经销售人员介绍，相比市南区崂山区前海一线动辄三五万元一平方米的价格，该项目的销售均价目前是9800元/平方米，别墅洋房的价格相对要高一些，在1.3万元/平方米左右，相当于城阳区的同类产品的价格。

记者注意到，便利的交通支撑，让安子片区早已成为地产商深耕之地。除了本地的海信、城建、海尔、康大等，还有中冶、龙湖，海景房是无一例外的主打招牌。海尔山海湾、恩马双城汇、中冶爱彼岸、金泽儒家等项目均位于这一片区。

统观这一区域的楼盘现状，经过多年开发，以现房为主，可以即买即住，而户型上则以90平方米以下的刚需户型为主。“作为房地产重要调控政策之一，90/70政策已提出多年，但由于各种原因，各地区各项目执行力度不一，安子片区的新盘项目充分考虑年轻一族的收入水平和置业需求，通过小户型、低总价，让年轻人轻松拥有属于自己的居住空间。”地产经理人龙江说。

此外，作为西海岸与青岛主城区连接的骨干线路，青岛地铁1号线全长60.1公里，将穿越海底连接青黄两地，串起西海岸新区、市南、市北、李沧和城阳五区，构成未来青岛南北交通的大动脉。业内人士分析，西海岸新区距离隧道口最近的安子片区，将成为“跨海地铁”发展中受益最大的板块之一。

原胶南老城区以配套齐全彰显优势

另一个刚需盘扎堆的片区是原胶南老城区，以配套齐全彰显优势。从区位来看，原胶南老城区位于西海岸新区西部位置，相对于滨海新区呈狭长式分列，东西向宽度在两到3公里左右。从配套来看，原胶南老城区的建设前景并不亚于新城区，且由于旧城改造到位，区域房产活力四射。

无论从改造速度还是规划高度上来看，原胶南老城区与建设中的新城区遥相呼应，形成了目前“双城发展”的优良模式。相比较安子片区，老城区的楼盘项目主要依靠区域内的消费群体，在价位上远低于东部滨海新城区的楼盘价格，平均价位在5000元/平方米到6000元/平方米之间。尤其是北京路上新老项目重叠，天一畔城、金河丽城等项目很受追捧，银盛泰·星河城、星海城项目也很受购房者青睐。