改善型住房当道刚需重新定义

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■记者叶昕

自今年楼市政策逐一放开以来，福州大户型房源成交有上扬趋势。数据显示，二季度以来，福州楼市成交已经逐渐回暖，尤其5月，福州成交达到2060套，创下年内新高。在户型上，除了成交稳定的中小户型，120~140m

改善户型的增幅十分明显，从1月的218套上升到5月的318套。120m

以上的改善户型销量频频夺冠，而200m

以上的豪华大户型也分得一杯羹。改善性需求正逐渐释放，为福州楼市吹起一阵阵暖风。

开发商纷纷加推改善型产品

今年第二季度，福州楼市的品牌开发商们集中推售大户型，特别是在最近半个月，供应的增加让大户型住宅成为关注的焦点，从市场终端反馈的信息来看，二季度大户型的成交也在原来的基础上有所回暖。

据克而瑞福州机构提供的数据显示，5月以来，福州楼市楼盘成交前十的榜单上，成交户型面积明显增大，120m2

以上的改善户型销量频频夺冠。位于火车南站周边的阳光城大都会，自首期开盘以来，其低总价、低单价产品就屡屡热销，而当前主推的产品则是127m2、赠送面积约13m2的复式；首次开盘热销后，泰禾福州院子也加推110~135m2的复式产品；融信白宫110~249m2

一线观江楼王组团全新首发；除此之外，梅峰礼居120~205m2大户型在售；世欧王庄160m2楼王新品登场……

楼市政策利好、银行对改善型住房政策放开、开发商恰到好处的配合营销，都令购房者的心态在近几个月，出现了明显变化。相对早前，可以用较少的投资，获得较高的回报，让不少经济实力较强的消费者，开始认真考虑购买改善型房源，大户型房源也因此成为市场上杀出的一匹黑马。

改善型刚需渐成买家主力

赵先生在仓山区师大附近有一套小户型的房子，但日前他正准备在东二环购买了一套130m2

左右的房子。“我妻子马上要生宝宝，原来的住房条件实在太一般了，刚好家里亲戚都住在这一带，所以就想在这附近买一套大点的房子。”赵先生告诉记者，改善自己的居住生活环境，同时为宝宝寻找一个好的幼儿园及中小学校等，是他们换房的主要目的。

在改善型置业群体中，新政利好是促使他们换房的主要原因。市民张先生告诉记者，以前，受限于楼市调控时期的“认房又认贷”，二套房首付需要60%，让他觉得颇为吃力，就放弃了换房的念头。而新政出台后，贷款早已还清的他，在咨询得知自己可以首付三成后，果断地在融信白宫下单购买了一套110m2

大三房。

据了解，今年上半年以来，像张先生这样的购房者渐渐多了起来。记者在走访中发现，不管是一手新房市场还是二手房交易市场，市场热销的改善型产品买家基本上都是刚性需求，投资者更青睐小户型，易租易售；中大户型产品则多买来用于自住。

突出产品差异赢得客户

与刚需客群相比，改善型购房群购买过一套或多套房产，所以在物业的选择方面更加理性和有目的性。清楚地知道自己的需求，并且懂得辨别物业的好坏，他们更加注重的是项目的品质和居住舒适度。因而，改善型项目产品品质、周围环境、物业服务等软硬件设为开发商发力，赢取客户的重中之重。

福州地产专家刘福泉介绍：“改善型需求的购房者对二套房的要求比首套房更加明确，大部分家庭人口增加，因此对居住空间、交通状况、医疗教育等配套的要求也会逐渐提升。第一次购房看中的是价格，第二次购房看中的是价值。改善性住宅不仅仅是面积上的扩大，更多的是建筑品质、物业管理的提升。”所以，为了满足家庭所需，还要注意选择信誉好、口碑好的品牌地产商，通常与这样的小区所匹配的物业公司，服务都比较周到。

记者走访发现，虽然目前福州市场大户型的改善型产品居多，但开发商在宣传上都突出其高端产品的亲民价格。然而，专家表示，改善型客户对于价格的敏感度虽比刚需客户低，对于居住条件以及环境、交通等各方面的要求却高了不少，显然单纯的从价格方面吸引改善型客户并不能带来最好的效果，对改善性需求要采用“以量带量”策略，通过“高质量”打消改善性需求的犹豫。改善型客户的入市，也是对房企的实力的考验，能够得到改善型客户的认可，或许就能在楼市大战中站稳脚跟。

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